Beschrijving

WAALRE, Laarstraat 46: Vrijstaande woonboerderij met garage, grote schuur en tuin op een perceel van 1.416 m2.

Indeling

ALGEMEEN:
Binnen de bebouwde kom van Waalre gelegen vrijstaande woonboerderij met grote schuur en verdere aanhorigheden, ondergrond, erf en tuin op een perceeloppervlakte van 1.416 m2. De boerderij ligt aan het einde van een doodlopende straat en is zowel aan de achterzijde alsook aan de zijkanten geheel vrij gelegen. Hierdoor is er veel privacy.
De woonboerderij is gelegen in een rustige, gewilde en kindvriendelijke woonomgeving met een gunstige ligging t.o.v. natuur, sportvoorzieningen, winkels, scholen en uitvalswegen A2 (aan de oostkant) / A67 (aan de noordkant) / A50.  Op circa 12 km afstand ligt Eindhoven Airport (bereikbaar via de N2). Tevens op korte afstand van High Tech Campus Eindhoven, ASML en Maxima Medisch Centrum Veldhoven. 
Waalre is een gemeente in de Nederlandse provincie Noord-Brabant. De gemeente ligt pal ten zuiden van Eindhoven. Ze telt 17.253 inwoners (1 januari 2019) en heeft een oppervlakte van 22,43 km2. De gemeente Waalre maakt ook deel uit van de Metropoolregio Eindhoven en is in 1923 ontstaan uit de oude gemeenten Waalre en Aalst. 
Waalre profileert zich als groene woongemeente met de slogan “Waalre Groenfontein” en wordt veelvuldig genoemd als een van de veiligste en meest leefbare woongemeenten van Nederland. 

KADASTRALE GEGEVENS: 
Gemeente AALST, sectie E, nummer 3045, ter grootte van 00.14.16 ha. 
(Bron: Kadaster Eindhoven). 

NUTSVOORZIENINGEN
Aangesloten op  drinkwaterleiding, elektriciteit, telefoonnet, gemeenteriool onbekend, mogelijk afvoer op eigen mestkelder, aardgas.

OPTIE:
Het object is een onderdeel van fase 3 voor de aanleg van glasvezel in Waalre. U kunt als eigenaar contact opnemen met de aannemer om tot aanleg over te gaan. De kosten hiervan bedragen € 450,-.  Meer informatie kunt u vinden op: https://ktwaalre.nl/informatie-fase-3/.

OMSCHRIJVING:
vrijstaande woonboerderij:  Het oorspronkelijk bouwjaar van de boerderij is circa begin vorig eeuw, echter nadien meerdere keren (laatst in 1963) gerenoveerd en aangepast. De bruto gemeten oppervlakte van de totale boerderij is circa 172 m2 (circa 9,25 m breed en circa 18,60 m lang). De oppervlakte van het woongedeelte op de begane grond is circa 113,5 m2 en van het achterhuis circa 58,5 m2.
Nb. Volgens de bouwtekening zou de oppervlakte 19 m x 8,80 m moeten zijn, derhalve 167,2 m2.
De goothoogte is circa 2,25 m en de nokhoogte circa 5,25 m. Gemeten vanaf peil is de inhoud van het woongedeelte circa 426 m3 en van het stalgedeelte circa 220 m3. In totaal is de inhoud gemeten vanaf peil circa 646 m3. Bij meting volgens NEN, dus met een vloerdikte van 40 centimeter, zou de inhoud uitkomen op circa 715 m3.
De steense muren van de boerderij zijn opgetrokken uit bakstenen. De begane grondvloer is van beton en de verdiepingsvloer van hout. De kapconstructie bestaat uit recht houten spanten en recht houten gordingen welke deels op de doorgemetselde binnenmuren rusten. Het zadeldak is gedekt met gebakken dakpannen en onderschoten met houten platen. De vloer van de hooizolder boven het voormalige stalgedeelte rust op een houten balk die aan weerskanten op de muur ligt en wordt ondersteund door stalen staanders.
De kozijnen zijn in het woongedeelte van hout en in het stalgedeelte van beton en staal. Alle ramen zijn voorzien van enkel glas. Het woongedeelte is voorzien van centrale verwarming op de begane grond en de cv ketel (ouder dan 1998) staat op de eerste verdieping. De verwarming functioneert normaal. Het woonhuis is niet geïsoleerd.
De wanden van het woongedeelte zijn veelal afgewerkt met behang. De plafonds bestaan in sommige kamers uit een sierbalkenplafond en in andere kamers zijn plafonds afgewerkt met board. In de keuken ligt een antieke tegelvloer en ook de wanden van de keuken zijn betegeld.

De indeling is als volgt:
Entree via hal met toegang tot zitkamer met muurkast en eetkamer met grote schouw, twee slaapkamers op de begane, woonkeuken met eenvoudige inrichting, toegang tot berging en buitendeur. Vanuit de keuken kan men naar de bijkeuken waar een eenvoudige douche is gerealiseerd en een toilet. Ook staat hier de vaste trap naar de eerste verdieping.
Op eerste verdieping is verdeeld in drie ruimte welke steeds toegang bieden naar de volgende. Er is voldoende daglicht via dakramen en een raam in de kopgevel.

Achter het woongedeelte bevindt zich de voormalige stal. De eenvoudige stalinrichting is nog aanwezig. De stal is toegankelijk via twee loopdeuren. Boven de stalruimte is een hooizolder gemaakt welke kan worden bereikt met een vaste trap. In en achter de stal bevindt zich een eenvoudige mestkelder. Deze zal zuigleeg worden opgeleverd. Er zal dus mest onder in de put achterblijven.

ALGEMENE INFORMATIE:
De aard van de bouw is redelijk echter gedateerd. De boerderij biedt volop ruimte om er een mooi woonhuis van te maken met mogelijkheden tot wonen op de begane grond. In het kader van renovatie kan men verbouwen zonder de stricte regels uit het Bouwbesluit. Dit integenstelling tot bij nieuwbouw. Men dient rekening te houden met kosten van renovatie aan onder andere leidingen en installaties.
Een kopie van de bouwtekening uit 1963 vindt u in de bijlage bij deze verkoopbrochure.
De warmwaterboiler in de keuken van het woonhuis is eigendom en zit in de koop, echter functioneert niet.
Het woonhuis heeft Energielabel G (op 3 mei 2019).

BERGINGEN ACHTER DE BOERDERIJ:
Achter aan de boerderij is een garage gebouwd met een bruto oppervlakte van circa 16 m2 (3,20 m breed en 5 m lang). De garage is opgetrokken uit houden delen en heeft een lessenaarsdak dat is gedekt met asbest cement golfplaten.
Er is ook een driehoekige vrijstaande berging van steen met een bruto oppervlakte van circa 16 m2. Deze berging heeft een zadeldak dat is gedekt met stalen damwand profiel platen en grote openslaande deuren van hout.

VRIJSTAANDE SCHUUR MET AANGEBOUWDE STALRUIMTE:
De grote vrijstaande schuur is gebouwd begin vorige eeuw en heeft een bruto oppervlakte van circa 88 m2 (11 m breed en 8 meter diep). Dit deel is toegankelijk via twee grote openslaande deuren van hout. De steense muren zijn opgetrokken uit bakstenen. De goothoogte is circa 4 meter en de nokhoogte circa 7 meter. De kapconstructie bestaat uit spanten van hout en het zadeldak is gedekt met gebakken dakpannen. De schuur is voorzien van een betonvloer en een verdiepingsvloer voor het opslaan van hooibalen welke bestaat uit balken rond hout.
Achter de grote schuur is omstreeks 1960 een stalgedeelte gebouwd met een bruto oppervlakte van circa 66 m2 met daarachter nog een driehoekig stalgedeelte van bruto circa 63 m2. Deze aanbouw van in totaal dus circa 129 m2. De goothoogte is circa 2,25 m en de nokhoogte circa 4,5 m.
De spouwmuren zijn opgetrokken uit een buitenblad van bakstenen en een binnenblad van kalkzandstenen, de vloer is van beton, de kapconstructie bestaat uit gordingen van hout op doorgemetselde muren en in het achterste deel een stalen spant. Het zadeldak is geisoleerd met Dupanel en grotendeels gedekt met asbest cement golfplaten en deels met asbestvrije golfplaten. De aangebouwde stalruimtes zijn voorzien van stalinrichting van ijzer en beton met eenvoudige mestkelders. De mestkelders worden zuigleeg opgeleverd. Er zal dus mest onder in de put achterblijven. De aangebouwde stalruimtes zijn nagenoeg enkel toegankelijk via de grote schuur.

BESTEMMING:
Krachtens het bestemmingsplan Aalst van de gemeente Waalre, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 25 juni 2013 en na goedkeuring door het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant in werking getreden en onherroepelijk geworden. 
Krachtens dit bestemmingsplan is het object bestemd als:
Enkelbestemming 	: Wonen. 
Enkelbestemming	: Tuin. 
Dubbelbestemming	: Waarde – Archeologie. 
Gebiedsaanduiding 	: Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied. 
Bouwvlak 		        : Bouwvlak. 
Maatvoering 		: Maximum goothoogte: 4 m. 
Maatvoering 		: Maximaal aantal wooneenheden: 1
(Bron: ruimtelijke plannen).
 
Het bouwvlak waarbinnen eventueel een (1 !) nieuw woonhuis mag worden gebouwd omvat circa 275 m2. De bijgebouwen hoeven niet in dit bouwvlak te worden gebouwd. De bouwregels staan in de bijlage. Wanneer alle opstallen worden gesloopt mag het bouwvlak ad 275 m2 geheel worden benut als vloeroppervlakte van de nieuwe woning. Het bijgebouw zal in dat geval maximaal 100 m2 mogen worden. Men kan er uiteraard ook voor kiezen om de huidige boerderij en/of bijgebouwen te handhaven. Bij vragen inzake een eventuele bestemmingswijziging, bouwvergunning, afwijkend gebruik, etc. kunt u het beste contact opnemen met de gemeente Waalre. 
(Zie bijlage bestemmingsplanregels).

BODEMONDERZOEK:
Geofoxx heeft in februari 2020, als onafhankelijk adviesbureau, een verkennend 
bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie aan de Laarstraat 46 te Waalre.
Aanleiding en doel, resultaten, conclusie, etc. zie onze uitgebreide verkoopbrochure. 

Asbest
De volledige woning met bijgebouwen is op 20 februari 2020 onderworpen aan een separaat asbestinventarisatie onderzoek door Geofoxx. Daarbij is naast circa 90 m2 (15 m2 en 75 m2) asbest cement golfplaten een buis van circa 1 meter lang aangetroffen. Vervolgens is op 23 maart 2020 een offerte tot sanering gevraagd bij AZN Asbestsanering en sloopwerken uit Hapert. De offerte is toegevoegd achter deze brochure. De kosten zijn als volgt:
Op verzoek kan een kopie van genoemde asbestinventarisatie digitaal worden aangeleverd. 
	
Weiland naast woonboerderij
Direct ten noord westen van de woonboerderij ligt een driehoekig weiland. Dit perceel is door de vorige bewoners van de boerderij gebruikt echter in eigendom van De Staat der Nederlanden (Infrastructuur en Waterstaat). Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Aalst (Noord Brabant), sectie E, nummer 3045, groot 0.04.15 ha. Namens verkoper zijn door ZLTO gedurende het jaar 2019 verwoede pogingen gedaan om genoemd perceel in eigendom en/of gebruik te verwerven. Daarbij is contact geweest met de ambtenaren mevrouw Anita Beens, de heer Henk Knippels en de heer Ricardo Oellers. Deze pogingen zijn gesmoord in bureaucratie. Wanneer men genoemde kavel in eigendom wil verwerven, kan men zelf contact met hen opnemen. Het algemeen telefoonnummer van Rijkswaterstaat is 088 – 115 80 14.

Aanvaarding 
De aanvaarding is in overleg.

Vraagprijs 
U kunt bieden vanaf € 375.000,--

ROERENDE ZAKEN:
Eventuele roerende zaken welke tijdens de bezichtiging aanwezig zijn, zoals bijvoorbeeld reserve dakpannen, kasten, tapijt, rubberen matten, etc., zijn in de koop begrepen.

BEZICHTIGING / VRAGEN:
Wanneer u onderhavige object wilt bezichtigen, kunt u rechtstreeks bellen met Mr. A.A.H.M. (Arjan) van Heerebeek op 06 – 21 21 24 31 of ZLTO Vastgoed telefoon 
073 – 217 35 80.  Reageren kan ook per email op: arjan.van.heerebeek@zlto.nl
Koper heeft een eigen informatieplicht / onderzoeksplicht ter zaken alle onderwerpen die voor hem van belang (kunnen) zijn.

AANSPRAKELIJKHEID
Aan de samenstelling van deze brochure is de grootst mogelijke zorg besteed. Verkoper heeft zelf de boerderij zelf nooit bewoond en de voormalige bewoners zijn allen overleden. Zodoende zijn er mogelijk zaken achterwege gebleven die anders wel nader hadden kunnen worden geduid. 
ZLTO Vastgoed aanvaardt geen aansprakelijkheid voor onjuistheden in en onvolledigheden van de opgenomen informatie, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend.

Kenmerken